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导语：7月20日，印度马哈拉施特拉邦首席部长Devendra Fadnavis主持审议了DELTA Act草案——印度首个邦级土地代币化立法提案。这项以”解锁不动产潜伏价值”为旗号的立法，不仅要面对区块链与百年产权登记制度的接口难题，更要在SEBI证券法、RERA不动产监管和印花税地方财政的三重夹缝中寻找合规出口。
发生了什么
DELTA Act提案核心：从”潜伏价值”到可交易代币
7月20日，马哈拉施特拉邦首席部长Devendra Fadnavis在孟买Sahyadri Guest House主持了一场关键会议，审议《马哈拉施特拉邦土地代币资产数字化与交易法》（Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Assets Act，简称DELTA Act）草案。邦城市发展部部长Madhuri Misal出席了会议（Deccan Herald, 2026年7月21日）。
Fadnavis在会上提出一个核心经济逻辑：马哈拉施特拉邦要在2030年前成为1万亿美元经济体，现有不动产市场的”潜伏价值”（latent value）必须被释放。他认为，传统的不动产买卖和抵押贷款流程耗时漫长，通过区块链将土地及其他不动产代币化，将显著提升交易效率和资产流动性。
DELTA Act的核心设计思路是：将不动产的经济价值通过区块链技术转化为可交易的数字代币，代币价值与底层土地资产挂钩。整个生态系统将是完全数字化的——从登记、估值到交易、结算，全部在链上完成。法案要求建立一个”强有力的法律框架”，确保交易的确定性、透明度和法律保护。
专家委员会架构：SEBI+BSE+NSE的三国监管加持
Fadnavis明确指示，法案起草需要成立一个跨部门专家委员会，成员包括印度证券交易委员会（SEBI）、孟买证券交易所（BSE）、印度国家证券交易所（NSE）代表以及法律专家、研究人员和初创企业。同时要求城市发展部和法律与司法部加快法案起草进程，并研究印度联邦政府的相关规定。
SEBI的介入是DELTA Act最值得关注的合规信号——如果代币代表的是不动产的投资回报权、租金收益权或升值收益，那么这些代币在印度法律框架下很可能被定性为”证券”，受《证券合同法》（SCRA）管辖。BSE和NSE的参与意味着，代币化不动产的二级市场交易可能需要引入传统证券交易所的挂牌标准、市场监控和投资者保护机制。
Fadnavis还强调，法案起草应充分利用知名机构、领域专家和研究机构的专业知识，并明确规定区块链财产交易中的所有权权利。他要求官员研究国际上的相关法律、法规和最佳实践，指出”多个发达国家已经开始建立财产代币化平台，马哈拉施特拉邦不应落后”。
为什么重要
印度首例邦级区块链财产立法：联邦层面仍是一张草图
DELTA Act的独特之处在于，它是印度第一个由邦政府主动推进的区块链财产立法——而非联邦层面的统一立法。在印度的联邦制结构下，土地和不动产登记属于邦政府管辖范围。马哈拉施特拉邦试图在其宪法权限内，用邦级立法撬动联邦层面的监管协调——邀请SEBI、BSE、NSE加入专家委员会，本质上是在”邀请”联邦监管机构参与邦级立法实验。
作为对比，2026年3月，Rajya Sabha议员Raghav Chadha曾提出《资产代币化（监管）法案》——印度首部联邦层面的RWA代币化立法草案。这部私人议员法案提出了27条11章的完整框架，设计了SEBI-RBI-IRDAI多监管机构分工模式，并规定了最高10年监禁和25亿卢比罚款的刑事处罚（Akand Partners分析, 2026）。但私人议员法案在印度议会通过的概率极低——上一次私人议员法案成功立法已经是几十年前的事。
DELTA Act走的是另一条路：邦级立法。这种”地方推进、中央配合”的模式如果跑通，将为印度其他邦提供一个可复制的模板。马哈拉施特拉邦首席部长办公室也特别强调，这将是印度”第一个提出此类立法的邦”，延续了马哈拉施特拉邦在推动进步立法方面的传统。
三重法律夹缝：证券法、产权登记与印花税
DELTA Act面临的合规挑战不是区块链技术本身——而是印度现有法律体系的多重套娃结构。
第一层是证券法定性。如果土地代币代表了租金收益权和升值收益，SEBI可能将其定性为”集合投资计划”或”证券”，要求发行人注册、提供招募说明书级别的信息披露。印度已有REITs和SM REITs框架允许不动产收益权的分散化投资——DELTA Act需要证明自己是对现有框架的补充，而非创建一个不受监管的平行市场。正如印度律所Cyril Amarchand Mangaldas的分析指出，如果投资者购买代币的目的是获取他人管理的租金收入或升值收益，这些代币很可能落入证券法或集合投资法规的管辖范围。
第二层是产权登记制度。印度的土地登记体系基于《财产转让法》（1882年）和《登记法》（1908年），要求不动产转让必须通过注册契据完成。区块链上的代币转移能否产生等同于注册契据的法律效力？这是DELTA Act必须回答的核心法律问题。如果代币交易不在政府土地登记系统中产生效力，那么买家持有的只是一个”数字收据”而非合法的产权凭证。印度最高法院此前已在涉及区块链土地记录的案件中强调，土地登记需要朝”确权登记制”（非当前”买者自慎”制）转型，但这一转型本身就是一个巨大的制度工程。
第三层是印花税。印花税是印度各邦政府的重要财政收入来源，由不动产转让触发。《印度印花税法》（1899年）规定，产权转让文书的执行通常触发印花税义务。代币在二级市场的转让是否构成印花税的应税事件？如果每笔代币交易都需缴纳印花税，代币化的”流动性提升”效应将被税收成本抵消殆尽（CNBC TV18/PTI, 2026年7月21日）。
全球RWA竞赛中的印度：补地契数字化这一课
从全球视角看，DELTA Act的底层逻辑与新加坡Project Guardian、阿联酋ADGM/DFSA代币化框架以及美国怀俄明州DAO财产法类似——都是在用立法实验撬动RWA代币化的制度基础设施。
但印度的独特性在于：它是在一个尚未完成土地登记数字化的国家讨论区块链财产登记。许多印度邦的土地记录仍以纸质档案为主，产权纠纷占据印度法院待决案件的约三分之二。在”地契数字化”还没完成的情况下谈”地契代币化”，DELTA Act面临的是一个需要跨越两层技术代差的制度工程。
Fadnavis对此似乎有清醒认知。他在会议上特别强调，代币化交易”必须得到强有力的法律框架支持以确保确定性、透明度和法律保护”，并要求在起草过程中充分研究国际最佳实践。他还指出，虽然代币化可以提高交易效率，但区块链交易不会自动取代注册契据、印花税缴纳和土地登记系统更新这些既有制度要求。
怎么看
- 邦级立法实验路径的合规优势：印度联邦制赋予各邦土地管理权限，DELTA Act选择邦级立法而非等待联邦统一框架，是一条务实的合规路径。但邦级立法无法解决跨境投资者涉及的FEMA（外汇管理法）合规问题，这仍然是联邦层面的保留权限。
- 证券法交叉是最大变量：SEBI的参与意味着DELTA Act下的代币将大概率落入证券法监管范围。法案必须明确定义代币代表的是直接产权、信托受益权还是合同债权——不同的法律定性将通向完全不同的监管路径。SPV（特殊目的载体）结构可能成为折中方案：SPV持有底层产权，代币代表SPV的受益权，这已在印度现有REITs框架中得到验证。
- 产权确权是根基而非技术问题：区块链可以保证链上交易的不可篡改，但不能解决链下产权的争议。如果标的土地本身存在产权纠纷、抵押或违建问题，代币化只会将风险分散给更多投资者。DELTA Act需要建立严格的代币化前置条件——包括独立的产权核查、估值和合规审查。
- 印花税是地方财政的沉默博弈：如果DELTA Act大幅降低或豁免代币交易的印花税，邦政府自身财政收入将受损。如何在”提升市场效率”和”保障财政收入”之间取得平衡，是法案设计中最实际的博弈，也是对Fadnavis”1万亿美元经济”叙事的真实压力测试。
- 从VDA税收到代币化立法：印度监管叙事的范式转移：印度自2022年《财政法》引入30%加密收益税和1% TDS以来，对数字资产的监管姿态一直以”征税而不承认”为核心。DELTA Act和联邦层面的Asset Tokenisation Bill共同标志着这一叙事的转折——监管语言正在从”惩罚性征税”转向”建设性立法”。
一句话总结
DELTA Act的真正拷问不是”区块链能否记录产权”，而是”印度的百年产权登记制度能否接受区块链作为合法记录媒介”——技术和法律之间的差距，比任何一行代码都要深远。
Aiying 艾盈一家专注加密资产合规咨询机构，本文为团队原创，转载需授权。
本文基于Deccan Herald（2026年7月21日）、CNBC TV18/PTI（2026年7月21日）、EtherWorld（2026年7月21日）等信源撰写。